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房地產稅試點工作穩步推進,補齊樓市長效發展機制拼圖
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【熱點聚焦】

??2021年10月23日,第十三屆全國人民代表大會常務委員會第三十一次會議作出決定,授權國務院在部分地區開展房地產稅改革試點工作。財政部、稅務總局有關負責人表示,財政部、稅務總局將依照全國人大常委會的授權,起草房地產稅試點辦法(草案),按程序做好試點各項準備工作。

??【中房點評】

??一、推動房地產稅改革的背景及目標

??1、防止收入兩級分化

??2021年10月16日,《求是》雜志發表的《扎實推動共同富?!芬晃闹赋?,在依法保護合法收入的同時,要防止兩極分化、消除分配不公。要合理調節過高收入,完善個人所得稅制度,規范資本性所得管理,要積極穩妥推進房地產稅立法和改革,做好試點工作。我國居民的主要財富構成為房產,隨著房地產逐年增值,房產成為財富差距的重要來源。推進房地產稅改革試點,發揮財產持有環節稅調節收入分配的作用,通過收入公平擴大消費需求,也是共同富裕的重要一步。針對房地產稅對擁有多套房的財富群體征稅,抑制非理性投資需求,引導消費更多向科技創新、消費轉變,拉動實體經濟發展。房地產稅取之于民,用之于民,也可以促進各地的教育、公共衛生的發展。

??2、為地方政府開拓新財源

??房地產稅是指房地產經濟活動有直接關系的各項稅收,是一個綜合性的概念,征稅環節包括土地使用權的出讓、房地產開發、轉讓、持有等,稅種包括增值稅、城市維護建設稅和教育費附加、企業所得稅、外商投資企業和外國企業所得稅、個人所得稅、土地增值稅、城鎮土地使用稅、房產稅、城市房地產稅、印花稅、耕地占用稅、契稅等稅種。房地產稅包括房產稅,據財政部數據,2020 年土地和房地產相關稅收中,契稅、土地增值稅、房產稅、耕地占用稅和城鎮土地使用稅收入共計19687億元,占當年全國稅收收入的12.8%。

??房地產稅屬于地方稅種,此次改革強調“試點地區人民政府制定具體實施細則”凸顯地方的重要性,新增的財源預計仍歸屬于地方財政收入。目前快速城鎮化階段漸進尾聲,且“三道紅線”、房貸集中度管理等政策的落地實施,弱化了房企拿地能力,土地財政面臨收縮壓力,依賴于開發環節的土地財政難以為繼,房地產稅有助于彌補財力缺口。當前我國房地產稅的特點是重增量輕存量,重開發交易環節,輕保有環節,我國房地產存量龐大,稅收從增量到存量是必然過程,房地產稅是彌補土地財政缺口甚至是替代土地出讓金的重要選項。

??3、穩定房價,促進房地產市場平穩健康發展

??房地產稅是建立房地產長效機制的重要一環,人們關注它的核心是未來是否會對個人非經營住房征收房產稅。本次房地產稅試點,從程序上是全國人大授權國務院開展,相對十年前的滬渝房產稅試點,程序合理,層面更高,試點范圍更廣,意義更加深遠。房地產稅征稅對象擴展至居住用房地產,完善房屋保有環節的稅收制度,提高房屋持有成本,將促使閑置房屋進入買賣和租賃市場,一方面可以抑制對房地產的投機性需求,另一方面也可以盤活存量房源,增加住房供給,有利于房地產市場平穩健康發展。

??二、房地產稅對行業的影響

??對土地市場,短期內房地產稅收對土地出讓金存在部分替代作用,但替代效果較弱,中長期有利于地方降低土地財政依賴度,推動地方土地供求規模趨于合理,引導庫存處于合理區間。在新房市場,保有環節房地產稅若按面積征收,購房者為減少持有成本,可能增加對低總價或中小戶型住宅產品的偏好,推動開發商提高該類住房的新房供應比例。在二手房市場,增加不動產的持有成本短期內可能增強不動產的流動性,增加二手房市場供應量,緩解大城市住房的供需矛盾,穩定房價。在租賃市場,保有環節房地產稅開征,提高多套房產所有人持有成本,增強其利用租金彌補稅收支出的意愿,增加租賃住房供應量??傊?,短期來看,房地產稅對市場的具體影響程度取決于征稅力度,長期來看房地產稅并不能成為房地產市場走勢的主因,貨幣政策、經濟形勢、人口周期仍是房地產市場的主導因素。

??三、房地產稅最可能的試點城市

??最有可能被選為試點的城市,我們認為主要應有三方面特征:一是具有代表性,從全國人大常委會發布的決定第三條來看,現在房地產稅的試點是要為改革積累經驗,所以城市的選擇一定要有代表性,屬于房價上漲壓力比較大、房價收入比偏高的城市,因此選取一線及熱點二線城市的可能性更大,少數個別可能是三線城市,但力度預計較低,積累經驗的意義更大;二是稅收征管能力相對較強;三是房產的產權較清晰。

??北京由于產權權屬性質較為復雜,前期工作量可能較大,因此可能不太會加入試點行列。海南省一方面由于體量不大,另外一方面主要為旅居型房地產市場,因此加入試點的可能性也不大,上海、廣州、深圳、杭州、寧波、重慶、南京等熱點一二線城市,以及三線城市中的三亞,很有可能會成為首批試點城市。

??(內容來源:中房研協測評研究中心)


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